Kolik si můžu půjčit na hypotéku
Kolik vám banka půjčí, rozhodují dvě věci. Hodnota nemovitosti a váš příjem. Obojí se dá spočítat dřív, než podepíšete rezervační smlouvu, a obojí se dá ovlivnit.
Před koupí · 5 minut čtení · aktualizováno v září 2026
V kostce
1
Banka půjčí obvykle do 80 % hodnoty nemovitosti, žadatelům do 36 let až do 90 %.
2
Splátky všech úvěrů musí odpovídat vašemu příjmu, každá banka to počítá trochu jinak.
3
Maximum zvedá spoludlužník, delší splatnost a zrušené nevyužité kreditky.
4
Kromě vlastních zdrojů počítejte s rezervou na odhad, katastr a vybavení.
Dvě čísla, která rozhodují
Banka si klade dvě otázky. Jakou hodnotu má zástava a kolik z ní půjčí. A jestli zvládnete splátky ze svého příjmu. Výsledná částka hypotéky je vždycky ta nižší z obou odpovědí.
Často slýchám, že někdo má vysoký příjem, a přesto nedostane tolik, kolik potřebuje. Důvodem bývá hodnota nemovitosti nebo chybějící vlastní zdroje. A naopak, lidé s drahou nemovitostí a velkými úsporami narazí na příjem.
Kolik z hodnoty nemovitosti banka půjčí
Poměru výše úvěru k hodnotě nemovitosti se říká LTV. Standardně banky půjčují do 80 procent hodnoty, žadatelům do 36 let až do 90 procent. Zbytek musíte mít z vlastních zdrojů.
Důležité je, že banka počítá z odhadní ceny. Pokud kupujete byt za pět milionů a odhad vyjde na čtyři a půl, počítá se osmdesát procent ze čtyř a půl milionu. Rozdíl doplácíte vy.
Nižší LTV má ještě jednu výhodu. Při osmdesáti procentech a méně dostanete u většiny bank lepší sazbu než při devadesáti. Pár procent vlastních zdrojů navíc se tak často vyplatí.
Kolik vám dovolí příjem
Banka spočítá váš čistý měsíční příjem a porovná ho se splátkami všech úvěrů, které máte nebo budete mít. Hlídá si, aby vám po zaplacení splátek zůstalo dost na běžný život. Přesné hranice si banky nastavují samy a liší se.
Do výpočtu vstupuje i počet členů domácnosti. Rodina se dvěma dětmi dostane při stejném příjmu méně než jednotlivec.
Banka navíc počítá s rezervou pro případ, že by sazby vzrostly. Proto vám obvykle neschválí splátku, která by vás už při dnešní sazbě dostala úplně na hranu.
Tři zkratky, které rozhodují
LTV
Kolik procent z hodnoty nemovitosti vám banka půjčí. Zbytek musíte mít vlastní.
DSTI
Jaká část vašeho čistého měsíčního příjmu smí jít na splátky všech úvěrů.
DTI
Kolikanásobek ročního příjmu smí činit všechny vaše dluhy dohromady.
Co maximum zvedá
Spoludlužník s vlastním příjmem. Jeho příjem se sčítá s vaším a částka hypotéky může výrazně vzrůst.
Delší splatnost. Čím delší doba splácení, tím nižší splátka a tím víc vám banka půjčí. U mladších klientů lze jít až na třicet let, u některých bank i déle.
Zrušení nevyužitých kreditek a kontokorentů. Banka počítá s celým limitem, i když ho nečerpáte. Kreditka s limitem sto tisíc tak umí snížit maximální hypotéku o statisíce.
Vyšší vlastní zdroje a nižší LTV. A u podnikatelů volba banky, která umí jejich příjem spočítat příznivěji.
Chcete znát svoje maximum dřív, než podepíšete rezervaci?
Stačí mi poslat čistý příjem, současné splátky a cenu nemovitosti. Do 24 hodin vám řeknu, kolik vám půjčí jednotlivé banky.
Co maximum sráží
Aktivní spotřebitelské úvěry, leasingy, splátkové prodeje, kreditní karty a kontokorenty. Každá splátka i každý limit snižují částku, kterou vám banka půjčí.
Nízký základ daně u podnikatelů. Nemovitost, u které odhad vyjde níž než kupní cena. A také příjmy, které banka neuzná, typicky některé příplatky nebo příjmy bez dostatečné historie.
Příklad výpočtu
Vezměme pár, který kupuje byt za pět milionů a má dohromady čistý příjem 80 tisíc korun měsíčně. Při 80 procentech LTV potřebuje milion korun vlastních zdrojů a hypotéka by činila čtyři miliony.
Při sazbě kolem pěti procent a splatnosti třicet let vychází splátka zhruba na 21 500 korun. Pokud pár nemá jiné úvěry, většina bank takovou splátku při tomto příjmu schválí. Kdyby ale měl ještě půjčku na auto se splátkou osm tisíc a kreditku s limitem sto tisíc, maximální částka se může výrazně snížit.
Tohle je jen ilustrace. Přesné číslo závisí na bance, věku, počtu dětí a dalších okolnostech, a proto ho vždycky počítám konkrétně.
Hypotéka pro žadatele do 36 let
Žadatelé do 36 let mohou dostat hypotéku až do 90 procent hodnoty nemovitosti, takže jim stačí deset procent vlastních zdrojů. Obvykle jde o nemovitost k vlastnímu bydlení a přesné podmínky se u jednotlivých bank liší.
Vyšší LTV ale znamená i vyšší sazbu a vyšší splátku. Vždycky proto spočítám obě varianty. Někdy se vyplatí počkat pár měsíců a našetřit, jindy je lepší koupit hned.
S kolika vlastními penězi počítat
K vlastním zdrojům na kupní cenu přidejte rezervu na vedlejší náklady. Odhad nemovitosti, poplatky za zápis do katastru, případně provizi realitní kanceláře a právní služby.
Nezapomeňte na stěhování, vybavení a menší opravy. U bytu za pět milionů snadno vyjde sto až sto padesát tisíc navíc, a ty už z hypotéky obvykle nezaplatíte.
Předschválení před rezervační smlouvou
Rezervační poplatek bývá desítky tisíc korun a propadá, pokud financování neprojde. Proto doporučuji mít jasno o výši hypotéky ještě před podpisem rezervace.
Orientační výpočet zvládneme za pár minut do telefonu. Předběžné posouzení v bance trvá obvykle několik dní. S ním jdete do rezervace s jistotou, že peníze budou.
Jan Raška
Hypoteční a úvěrový specialista, vázaný zástupce Broker Trust
Hypotéky a úvěry dělám šest let. Nejčastěji pomáhám podnikatelům a lidem se složitější situací. Když řešíte něco podobného, ozvěte se.
Certifikace a ocenění →
Časté otázky
Kolik potřebuju vlastních zdrojů?
Standardně 20 procent z hodnoty nemovitosti, žadatelé do 36 let mohou mít 10 procent. K tomu rezervu na vedlejší náklady.
Počítá se do příjmu rodičovská nebo přivýdělek?
Rodičovskou banky většinou neuznávají. Přivýdělek z dohody nebo příjem z pronájmu uzná většina bank, obvykle ale chtějí delší historii.
Pomůže, když zastavím ještě jinou nemovitost?
Ano. Když zastavíte další nemovitost, třeba byt rodičů, sníží se LTV a banka může půjčit vyšší část kupní ceny. Majitel zastavené nemovitosti ale ručí celou její hodnotou.
Jak dlouho platí předschválení?
Záleží na bance, obvykle několik týdnů až měsíců. Pokud se mezitím změní váš příjem nebo závazky, je potřeba ho aktualizovat.
Počítá banka s budoucím nájmem z bytu?
Některé banky u investiční nemovitosti umí zohlednit očekávaný nájem. Obvykle ho ale krátí a chtějí nájemní smlouvu nebo odhad výše nájmu.
Mohlo by vás zajímat
Průběh úvěru · 5 minut čtení
Co rozhoduje o výsledku odhadu nemovitosti
Číst článek →
Před žádostí · 5 minut čtení
Pět věcí, které rozhodnou o schválení žádosti
Číst článek →
Pro podnikatele · 5 minut čtení
Jak banky počítají příjem podnikatele
Číst článek →
Služba
Hypotéky
Jak s hypotékou pomáhám →
Všechny články →
Kolik vám banka půjčí?
Stačí mi poslat čistý příjem, splátky a cenu nemovitosti. Do 24 hodin vám řeknu konkrétní částku u jednotlivých bank.