Co dělat, když vám končí fixace
Konec fixace je jediný okamžik, kdy můžete s hypotékou bez sankce udělat skoro cokoliv. Změnit banku, splatit část jistiny nebo zkrátit splatnost. Kdo ho nechá být, platí další roky sazbu, kterou si vybrala banka.
Konec fixace · 6 minut čtení · aktualizováno v září 2026
V kostce
1
Začněte zhruba půl roku před koncem fixace.
2
Nabídka vaší banky je výchozí bod pro vyjednávání.
3
Přechod k jiné bance se vyplatí hlavně při větším rozdílu v sazbě, nebo když chcete s hypotékou změnit i něco dalšího.
4
K datu konce fixace můžete bez poplatku splatit libovolnou část hypotéky.
Proč je konec fixace tak důležitý
Po celou dobu fixace je vaše hypotéka zamčená. Sazba je jistá, ale s hypotékou můžete dělat jen málo. Když chcete mimořádně splatit větší částku nebo přejít k jiné bance, musíte počítat s poplatky nebo s náhradou nákladů. Konec fixace je okno, kdy tahle omezení na chvíli padají.
V tu chvíli můžete hypotéku převést jinam, splatit ji celou nebo zčásti, změnit délku splácení, přidat nebo odebrat spoludlužníka a vybrat si novou délku fixace. Banka to ví, a proto se snaží, abyste zůstali a podepsali, co vám pošle.
Většina lidí tohle okno promešká, protože dopis z banky vypadá jako hotová věc. Není. Je to nabídka, a s nabídkou se dá pracovat.
Kdy začít
Ideální je začít zhruba půl roku před koncem fixace. Podpis přijde na řadu až později, teď jde o to mít čas. Banka vám nové podmínky oznámí s předstihem, ale pokud čekáte až na její dopis, zbývá obvykle jen pár týdnů na rozhodnutí a vyjednávání.
Přechod k jiné bance včetně nového odhadu, schválení a zápisu do katastru trvá typicky měsíc až dva. Když začnete pozdě, nemáte prostor srovnávat a berete, co je na stole.
Řada bank umožňuje schválit refinancování i několik měsíců dopředu a čerpat přesně ke dni konce staré fixace. Podmínky si tak zajistíte včas.
Co si zjistit jako první
Než začnete porovnávat, potřebujete znát čtyři čísla. Přesné datum konce fixace, zůstatek jistiny k tomuto datu, kolik let vám zbývá do konce splácení a jakou máte teď sazbu. Všechno najdete ve smlouvě nebo ve výpisu k úvěru. Chybějící údaje vám banka na požádání pošle.
Podívejte se také, jestli máte sazbu podmíněnou nějakým produktem. Typicky pojištěním schopnosti splácet, aktivním účtem nebo objemem plateb kartou. Když podmínku přestanete plnit, sazba skočí nahoru, a to je potřeba vědět ještě před srovnáváním.
Poslední věc je hodnota nemovitosti. Od podpisu původní hypotéky mohla výrazně vyrůst, a to znamená, že dlužíte menší procento z hodnoty. Nižší poměr úvěru k hodnotě nemovitosti vám u většiny bank otevírá lepší sazbu.
Časová osa před koncem fixace
Šest měsíců předem
Zjistěte zůstatek, přesné datum konce fixace a současné podmínky úvěru.
Čtyři měsíce předem
Nechte si nezávazně spočítat, co vám nabídnou jiné banky.
Tři měsíce předem
Porovnejte nabídku vaší banky s trhem a začněte vyjednávat.
Dva měsíce předem
Rozhodněte se. Pokud přecházíte, podává se žádost a objednává odhad.
Měsíc předem
Podpis dodatku u vaší banky, nebo nové smlouvy a čerpání ke dni konce fixace.
Nabídka vaší banky je začátek vyjednávání
Dopis od banky vypadá vstřícně. Nová sazba, nová fixace, stačí podepsat. Jenže banka obvykle umí víc, než napíše do dopisu. Sazba v dopise je cena pro klienty, kteří podepíšou bez vyjednávání.
Banka ví, že získat nového klienta ji stojí víc než udržet stávajícího. Když ukážete, že máte reálnou nabídku jinde, velmi často přijde lepší číslo. Říká se tomu retenční nabídka a dostane ji jen ten, kdo se ozve.
Tady je dobré mít v ruce konkrétní čísla. Proto vždycky nejdřív zjistím, co by vám reálně dala jiná banka, a teprve s tím jdu vyjednávat.
Končí vám fixace v příštích dvanácti měsících?
Stačí mi poslat datum konce fixace a zůstatek. Do 24 hodin vám řeknu, jestli má smysl zůstat, nebo přejít.
Kdy dává smysl zůstat
Tady jsem hodně racionální. Měnit banku jen kvůli malému rozdílu v sazbě se často nevyplatí. Přechod znamená nový odhad nemovitosti, novou zástavní smlouvu, zápis do katastru a papírování. Pokud se podaří srazit sazbu u vaší banky na úroveň trhu, zůstat bývá nejjednodušší i nejlevnější.
Zůstat dává smysl i tehdy, když máte u banky další dobré podmínky. Třeba možnost mimořádných splátek bez poplatku, nebo když by nová banka chtěla dražší pojištění či další produkty, které nepotřebujete.
Kdy se vyplatí přejít jinam
Přechod se vyplatí, když je rozdíl v sazbě výrazný a vaše banka ho nechce dorovnat. Na hypotéce se zůstatkem čtyři miliony a zbývající splatností kolem třiceti let dělá rozdíl 0,4 procentního bodu zhruba tisíc korun měsíčně. Za pětiletou fixaci je to kolem šedesáti tisíc korun.
Druhý častý důvod je, že s hypotékou chcete udělat něco dalšího. Přidat peníze na rekonstrukci, schovat do hypotéky drahý spotřebitelský úvěr nebo kreditku, prodloužit splatnost kvůli nižší splátce, nebo naopak odebrat spoludlužníka po rozchodu. V takové situaci se rozhoduje o víc než o sazbě.
Náklady na přechod bývají v jednotkách tisíc korun, hlavně odhad a poplatky za katastr. Některé banky část nákladů při refinancování hradí. Vždycky proto porovnávám celkovou úsporu po odečtení nákladů.
Jakou délku fixace zvolit
Univerzální odpověď neexistuje. Kratší fixace je flexibilnější, dřív se dostanete k dalšímu oknu bez sankcí. Delší fixace dává jistotu stejné splátky na více let, což ocení hlavně rodiny s napjatým rozpočtem.
Při rozhodování se dívám na tři věci. Jak moc byste zvládli vyšší splátku, kdyby sazby šly nahoru. Jestli v příštích letech plánujete prodej, stěhování nebo větší mimořádnou splátku. A jaký je právě teď rozdíl mezi sazbami pro různé délky fixace.
Co dělat, když už je pozdě
Pokud vám fixace končí za pár týdnů a teprve začínáte, pořád se dá hodně udělat. Minimálně se dá vyjednat lepší sazba u stávající banky, a to i během několika dní.
Pokud už nová sazba naskočila, pořád máte možnosti. Zákon dnes omezuje, co si banka může za předčasné splacení hypotéky účtovat, takže se přechod může vyplatit i uprostřed fixace. Vždycky se to ale musí konkrétně přepočítat.
Jan Raška
Hypoteční a úvěrový specialista, vázaný zástupce Broker Trust
Hypotéky a úvěry dělám šest let. Nejčastěji pomáhám podnikatelům a lidem se složitější situací. Když řešíte něco podobného, ozvěte se.
Certifikace a ocenění →
Časté otázky
Kdy nejdřív můžu hypotéku refinancovat?
Bez sankce ke dni konce fixace. Řada bank umožní schválit nový úvěr i několik měsíců dopředu a čerpat přesně k tomuto datu. Mimo konec fixace to jde také, banka ale může chtít náhradu nákladů spojených s předčasným splacením.
Kolik refinancování stojí?
Počítejte hlavně s odhadem nemovitosti, obvykle v jednotkách tisíc korun, a s poplatky za zápis do katastru. Některé banky část nákladů při refinancování proplácejí. Moje služba je pro vás zdarma, odměnu mi platí banka.
Musím při refinancování znovu dokládat příjem?
Ano, nová banka posuzuje vaši schopnost splácet od začátku. Pokud se vám mezitím snížil příjem nebo přibyly jiné úvěry, je dobré to vědět dopředu. Někdy je pak lepší zůstat a vyjednávat u stávající banky.
Můžu na konci fixace splatit část hypotéky?
Ano, ke dni konce fixace můžete bez poplatku splatit libovolnou část jistiny. Splátka se pak přepočítá, nebo si můžete nechat stejnou splátku a zkrátit dobu splácení.
Poškodí mi srovnání nabídek registr?
Nezávazné srovnání je bezpečné. Do registrů se banka dívá až při podání žádosti a jen s vaším souhlasem.
Mohlo by vás zajímat
Před koupí · 5 minut čtení
Kolik si můžu půjčit na hypotéku
Číst článek →
Konsolidace · 5 minut čtení
Kdy se vyplatí sloučit půjčky do jedné
Číst článek →
Průběh úvěru · 5 minut čtení
Co rozhoduje o výsledku odhadu nemovitosti
Číst článek →
Služba
Refinancování úvěrů
Jak s refinancováním pomáhám →
Všechny články →
Končí vám fixace?
Stačí mi poslat datum konce fixace a zůstatek úvěru. Do 24 hodin se ozvu s konkrétním srovnáním a doporučením, jestli zůstat, nebo přejít.